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主题:买房注意事项----买房规避风险的方法

发表于2015-04-10

买房注意事项一:广告欺诈眼花缭乱

 

房地产虚假广告是指以虚构事实或隐瞒重要事实的方法发布含有国家禁止内容的广告,欺骗购房者。很多不法房地产商通过广告故意夸大区位、地段价值,刻意渲染楼盘环境,捏造小区生活配套,隐瞒不利因素。

 

买房规避风险方法:买房是要实地考察、保留广告单、楼花等宣传资料,最好把广告宣传的内容全部载入正式的合同中。

 

买房注意事项二:内部认购陷阱

 

内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。虽然价格相对较低,但是内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,不受法律保护,房子出了问题无法维护自己的合法权益。

 

买房规避风险方法:买房应选择资金实力雄厚、销售信誉高、客户口碑好的房地产商,买房前一定要确认楼盘的销售许可。

 

买房注意事项三:特价陷阱

 

节假日,有些楼盘会打出让人惊喜的“特价房”广告。有些特价房是以“特价、低价”为幌子,吸引购房者的注意。一般来说,“特价房”大多是位置不佳、朝向采光不好、户型结构存在问题的一些房子。

 

买房规避风险方法:天下没有免费的午餐,买房一定要审慎仔细、权衡好性价比,不要被抢购的气氛和诱人的价格所蛊惑。

 

买房注意事项四:按揭陷阱

 

某些开发商推出零按揭、一成按揭等卖房措施。国家明文规定按揭比例最高不得超过80%,零按揭、一成按揭不过是开发商将合同上的房价提高,虚报给银行,买房人要承担更高的房屋契税、维修基金、保险费。

 

买房规避风险方法:买房前一定要熟知国家购房贷款买房政策,了解最新的银行贷款条件、按揭比例、利率等。

 

买房注意事项五:物业管理陷阱

 

买房时,一些房地产开发商为了从中牟利,在签署购房协议时,附加上强迫业主接受开放商自己的物业,或其指定其他物业管理公司的服务的条款,这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。

 

买房规避风险方法:仔细阅读合同,如果合同已签,可以违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由,请求法院判决无效。

 

买房注意事项六:虚假销控图

 

很多楼盘售楼处都设立了销控表,意图使买家了解整个楼盘的销售情况。不过,销控表一般都是虚假的,在于给意图购买某一户型的买家增添心理压力,迫使其加速或提价购买,以实现最大化的利润。

 

买房规避风险方法:要求查看合同和,看你选中的房子是否真的已经销售;到房产交易查阅正确的房源销售数字。

 

买房注意事项七:使用年限缩水

 

中国目前的物权法规定土地使用权年限是70年,很多购房者以为这70年就是从自己签合同的那一天开始算,其实这个70年是从开发商从政府手中签下土地使用合同的时候开始算,而土地使用年限开发商都会刻意隐瞒。

 

规避方法:买房前要求开发商出示土地使用合同,如开发商拒绝可通过政府网站公示查询土地使用年限。

 

买房注意事项八:配套缩水

 

期房的楼盘规划和配套基本都是看开发商的设计图和规划图。但是开发商在建设过程中为了节省成本从而实现利润最大化,到实际交房时,不少规划都变成了空的,配套设施要么没有,要么质量和数量大缩水。

 

买房规避风险方法:应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性,不要被表面现象所迷惑。调查设施是否为部门所认可。

 

买房注意事项九:证照陷阱

 

业主买房时,开发商一般会承诺在三个月之内办理好房产证,但有时买了房子好几年,孩子都了,房产证依然没办下来。买房时的售楼处早已是人去楼空,找开发商询问也是毫无结果。

 

买房规避风险方法:购房时需看开发商是否“五证”齐全,若不齐全,购房者购买后则可能拿不到房产证,商品房质量也得不到保障。

 

买房被骗案例一     开发商虚假承诺导致贷款没办成反扣定金

       

名下有住房商业贷款按现策不能首付三成贷款买房,但售楼员却告之可以帮忙“操作”,最终“操作不成功”,齐女士还得按合同扣除定金。近日,家住汉口的齐女士很烦恼。

 

教训:购买商品房要查验开发商预售证

 

齐女士说,去年10月份在硚口看中户型适合父母居住,但有两套商业贷款的她将实情告知售楼员时,售楼员却说可以“操作”。,销售人员还拿出一摞单子给齐女士展示,并表示这些都跟齐女士情况一样,都是可以办理贷款的,并表示办不下来全额退款。齐女士最终被售楼员的真诚打动,签订了定金合同并交付了2万元购房定金。遗憾的是齐女士并没有将销售方的承诺以书面的方式写下来。

 

“一个多月后,接到银行电话称我不符合贷款条件,拒绝办理贷款。”齐女士没有证据证明开发商当时的承诺,而当时的销售人员更是联系不上。齐女士眼睁睁的损失2万元定金却无从说理。

 

买房支招

 

在交付定金时一定要让开发商开具书面的承诺证明,或者让开发商在定金合同上注明:“如未按期办理银行担保贷款,则全部退还首付款和定金”。以此保证权益免受不法侵害。

    

买房被骗案例二   随意变更规划损害业主利益

 

 “把公共绿地变成私人庭院,以此给还未售出的房产,他们这种做法太过分了。”家住江夏某小区的李强说起去年入住的小区更改规划的事情,一肚子的火。因为以前供小区居民休闲活动的花园和绿地如今被铁栅栏“圈”了起来,美景从此难觅,而想要活动一下身体也没了地方。

 

李强介绍,他在4年前购买了江夏区一期的住宅,虽然小区房价比当时周边房屋均价高出很多,但冲着小区优美的环境和布局,他欣然接受。让他意想不到的事发生在去年4月份,小区里突然进来了一支施工队,没几天就把几条人行道以及小区的大片花园、绿地铲除,并分摊给了与其楼栋相邻的二期业主记者在小区保安室墙上,发现一张该小区的平面图,图中显示这些别墅周围或是绿地或是花园,还有必不可少的人行道。但是在行走中,记者发现很多地方已经被院墙和铁栅栏阻隔。记者询问保安“这些房源是不是要出售”,保安给予肯定答复,并告诉记者,这些别墅都送一个大院子,“”。

 

买房支招

 

根据《物权法》及《城乡规划法》等相关法律法规规定,开发商如果要更改小区内规划,需要获2/3业主同意,并向规划部门提供更改规划的一系列材料及申请。此案中小区开发商涉嫌违规变更规划,可向相关部门反映,要求开发商整改。

 

买房被骗案例三 精装修无合同约定导致维修困难

 

去年8月,吴先生高兴地去收房。他购买的是精装修公寓,收房时发现约定好的精装修“很水”,购房时售楼员说使用的都是名牌建材,名牌电器,收房时发现都是自己没听说过的品牌。使用了两个月,烟机停止了工作,准备找厂家维修才发现根本没有产品的,最终只能自己出钱修理。

 

因为产品质量不好,给生活带来了无尽的烦恼。事情还在后头,房间的墙纸大面积脱落,才住了两个月的新房变得面目全非。此时的吴先生找来购房合同,发现合同中几条手写约定条款“模糊。”

 

 买房支招

 

签订精装修购房合同时,条款细则应该更为详尽,对所用建材一一标注清楚,且对各类建材的保修期限以及期限过后的维修事宜如何协商也应有约定。

 

 

在二手房交易中,除了买卖资格、税费、贷款额度等问题外,中介费的问题往往也会出现交易纠纷。中介费纠纷多源于签合同时的细节问题,律师提醒,签合同需谨慎,严防合同陷阱。

 

买房被骗案例四“购买意向”实为买卖合同

 

刚毕业不久的小刘手头积蓄并不宽裕,打算买一套小面积的婚房,于是去中介了解房源信息。当时,中介经纪人对他进行了一番询问,并承诺会尽快为其找到合适的房子。接着,中介要求他签一份“购买意向”以确定双方关系,小刘将信将疑。

 

“购买意向”签过后,小刘便收到要求缴纳中介费的通知。他一下懵了,还没确定买哪套房子,怎么就要中介费呢?中介称,当时签的所谓“购买意向”其实是《房屋买卖合同》,签字意味着同意购买房屋,而且合同规定要交付定金以及中介费。还没做好买房准备的小刘尝试和中介商量取消合同,但未果。最终,小刘被卖家和中介双双起诉。法律部门认为该买卖合同有法律效力。

 

买房支招

 

买家未看好房子前,千万不要和中介公司签订任何文字上的文件,如看楼书、《存量房买卖合同》《服务收费确认书》等。一旦签订就成了板上钉钉的事,因此,在没想好是否购买的情况下不要随便签订任何文件。如果对方说不签就不带你去看楼,那你可以找下一家。

 

买房被骗案例五不看条款按指引签文件

 

“要签的文件有很多,其中合同是4A3纸,带有很多条款。”购房者王女士说,当时她看到合同上的房款没有错,加之中介在一旁催促有很多材料要签,所以就按照中介的指引签字。

 

事后才发现,中介费一栏的约定并不是原来协商好的价格,而且合同末尾还有一行文字类似“霸王条款”:无论任何情况,买家在签订合同后,需要支付中介费用,解释权归中介公司。

 

买房支招

 

是否构成“霸王条款”,还得视具体的条约内容而定。据了解,中介公司一般有自带格式的买卖合同,多数是在官方发布的《房屋买卖合同》基础上,根据公司实际情况做出相应修改。

 

合同的约定内容至关重要,必须每条都看清楚,不明确的地方还可以签订补充协议。例如,虽然买卖合同已有关于中介费的条款,但为了保障中介费的合理支付,可以另起草一份中介费用确认书来补充细节,约定支付方式、时间等。

 

楼市走向始终是个迷,没有人知道今天买到手的房明天会不会,现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”,把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金,多卖多得,因此具有更强销售力。但是其中有不少潜规则,你有知道多少呢?

 

友情提示:售楼处的人不一定是开发商的人 

 

现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”,把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金,多卖多得,因此具有更强销售力。这不会影响你买房子,但如果它们曾经对你有若干个承诺,可能就有影响了。“有些代理公司的销售为了卖出房屋,欺骗消费者说这个地段交通十分便捷,新开的就在,但其实通过的路线与这里八竿子打不着,步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区自己模仿建了一块路标的牌子。”一个曾经任职于多家房产公司的销售人员说。如果购房者遇到房价或房屋质量问题跑到售楼处去闹事,很可能无功而返,因为这可能根本就没有开发商负责的人。

比如,云南保山龙腾国际的销售公司就是如此,此销售公司为专业处理破烂货的广东公司。

 

 

 

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